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孙正义的WeWork教你如何把二房东生意搞砸_上海随缘食品经营许可证办理平台

  原标题:教你如何把二房东生意搞砸   文/Eastland   2018年末,WeWork兴冲冲提交上市审请爱奇艺第三季度营收74亿元 净亏同比扩大_上海随缘食品经营许可证办理平台。美国资本市场一度认为,这将是2019年募集........

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孙正义的WeWork教你如何把二房东生意搞砸_上海随缘食品经营许可证办理平台

发布时间:2019-11-07 热度:

原标题:教你如何把二房东生意搞砸  ,

文/Eastland  ,

2018年末,WeWork兴冲冲提交上市审请  。美国资本市场一度认为 !这将是2019年募集规模第二大的IPO,承销商更一度给出430亿美元~1040亿美元估值  。  !

不料投股文件正式披露后 ,投资人得知WeWork财务真相纷纷退缩  。当估值从承销商鼓吹的天文数字跌至150亿美元时 !孙正义等股东不干了 ,撤回上市申请  。换CEO、裁员、注资……!

为给WeWork续命  ,软银拿出95亿美元(购买30亿美元的股权。兑现15亿美元投资承诺后及50亿美元的借款)  !至此软银为WeWork付出189亿美元(不包括支付给创始人诺依曼的“遣散费”)却不拥有多数投票权、不控制公司,WeWork最新估值不到80亿美元  。难怪媒体讥讽软银买了250%股份 !竟没拿到WeWork控制权,

孙正义一世英名折损殆尽却不肯认栽  ,他说:“软银坚信人们的工作方式正在经历巨大变革  。WeWork处于这场罕见革命的前沿!

外行看热闹、内行看门道  ,与其嘲讽孙正义“人傻钱多、好运气用光”。不如从这个案例中吸取一些经验和教训!

WeWork的“二房东生意”原本不至于巨亏(除非遭遇2008级别的萧条),造成今天局面的根源有两个:一是WeWork的商业模式有硬伤;二是孙正义的激进投资把硬伤放大了100倍。

“二房东”看似滋润,

WeWork成立于2010年 ,商业模式是低价整体租入、切分后高价租出。说白了就是“二房东” !加号代表情怀,情怀体现在装修风格和社交氛围营造 。

WeWork先后在纽约、洛杉矶、波士顿、西雅图等地运营共享办公社区之后,WeWork于2014年开始走出国门。第一站是伦敦!然后是特拉维夫,2016年来到上海。

照片中的场景与人们印象中的办公场所风格迥异,或许孙正义等投资人正是被这种情怀打动。创业者未必要筚路蓝缕!打工族也不是格子间里的机器人  ,据说孙正义与WeWork创始人诺伊曼谈了不到半小时就决定投入44亿美元。并撂下一句话:“我要你把它做大100倍  !软银又先后投入30亿美元和20亿美元 ,WeWork估值被推高到470亿美元。

截至2019年6月末,WeWork在29个国家。111座城市运营528处办公场所 !累计注册会员52.7万(Space-as-service会员模式)  ,

WeWork营收4.36亿美元,2017年达8.86亿。增长103%;2018年营收18.2亿美元!同比增长106%;2019年H1,营收25.35亿美元   。同比增长101% !

业务遍及全球 ,工位60万、会员53万 。WeWork的“二房东”模式看似运转良好 !

截至2019年6月30日 ,WeWork还握有总值40亿美元的不可撤消租金合约。营收增速超过100%  !这是WeWork一度获得投资人青睐的重要原因,

但470亿美元估值太荒唐 ,预计2019年WeWork营收约30亿美元。80亿美元对应2.6倍PS已然不低  !

给自己加戏的“二房东”  ,

“二房东”做的是“批发零售”生意,除非遭遇经济危机 。赚不到批零差价也不至于巨亏损!WeWork咋就亏得把投资人吓跑了? ,

WeWork的直接成本包括“场所运营成本”(Location operating expenses  ,包含租金、水电费、宽带使用费及维修等)和其它运营成本。

!

场所运营成本包含两项普通二房东没有的支出:,

一是“社区团队”(Community team)薪酬(北京地区月薪10K+);,

二是会员管理后费用分摊(会籍管理、会费收取、账单生成等)   ,

2016年“场所运营成本”占营收的99.3%,2019年H1降至85.6% 。整租的价格优势已经丧失殆尽!

在计算毛利润之前  ,还有一些不得不花的成本需要扣除:。

一是开业前成本(Pre-opening location expenses),主要包括开门纳客前的租金、清洁费用   。要做的事太多  !房东给的免租期不够,开业前成本应在物业使用期内摊销; 。

二是折旧摊销(Depreciation and amortization) ,主要包括装修、改建、购置家具等行为所形成资产的折旧和摊销  。

2019年H1,折旧摊销达2.56亿美元。占营收的16.7%;开业前成本2.55亿美元  !

计算毛利润时,应从营收中扣除直接成本、折旧摊销及本期应摊销的“开业前成本”  。假设物业使用期为5年!则每年摊销20%  ,

算下来WwWork毛利润一直为负  ,只不过进入2018年。亏损率明显收窄  !孙正义的WeWork教你如何把二房东生意搞砸_上海随缘食品经营许可证办理平台  ,

2019年H1毛亏损6100万美元 ,与2018年H1相比   。少亏600万美元  !亏损率下降4.8个百分点,

投资人很容易查知WeWork网点所在地段的物业租赁价格   ,比如某地段、某档次写字楼   。租一间办公室每天每平米1.5美元!租1000平米并签三年租约,每天每平米要0.5美元   。投资者会认为“二房东”生意有利可图 !而且因为房源便宜  ,有一定抗风险能力 。

但招股文件披露的财务资料让投资人心寒  ,靠使用面积大、签约期限长以低价租赁的物业  。整修、改造、招商的周期太长 !“开业前成本”以数亿美元计;还要再配社区团队,要运营维护用户管理系统……不肯当本分的“二房东”。给自己加戏太多!毛利润率竟然变成负数,

假如毛利润率高,即便过往一直亏损也会有部分投资人相信“等规模大了就可以赚钱”。毛利润率为负  !意味“卖得越多亏得越多” ,投资人怎能不心寒  。

在招股文件中,WeWork列出一些似是而非的利润(Margin)计算模型。

模式硬伤、盈利无期,

1)市场费用,

WeWork把市场费用“一分为二”  ,一份是“狭义市场费用”  。另一份是“新进入市场费用”!

2018年H2,“狭义市场费用”和“新进入市场费用”分别为2.4亿和3.03亿。合计5.4亿、占营收的51%   !

  ,

2019年H1,“狭义市场费用”和“新进入市场费用”分别为3.2亿和3.7亿  。合计6.9亿、占营收的45%!

新进入市场费用“作用期”显然会超越本财季,貌似可以资本化  。即按成本确认为无形资产 !然后逐期摊销,但如果这样处理。品牌广告费是否也要资本化?不如按通例将所谓“新进入市场费用”并入“广义市场费用” !

WeWork这个连毛利润都没赚到的“二房东”,拿租金收入的45%作市场费用 。真是匪夷所思!通常这种风口上的公司,股权激励成本非常高 。特别是行政费用的大部分会用于激励管理层!但由于WeWork估值一落千丈,股权激励已失去价值。本文采用剔除股权激励成本之后的行政费用!

不计股权激励成本 ,WeWork行政费用仍然达到半年2.8亿美元(2019年H1)  。占营收的18.2%  !发生那么多运营成本和市场费用,每年还要再花5亿美元行政管理费用。普通“二房东”不可能这样“作死”!

3)盈利遥遥无期   ,

用蓝色折线代表利润 ,彩色堆叠柱代表各项成本、费用  。可以看到营收连直接成加摊提折旧都覆盖不好!市场费用、行政费用*(剔除股权激励成本)居高不下 ,WeWork盈利遥遥无期。经济效益不是扩大规模就可以改善的!

正如专栏作家Henry Hawksberry所说:,

WeWork新客户签约6个月就能得到3个月的免租期;还有一大堆免费的啤酒,免费的一切;支付给经纪人佣金数倍于行业标准;Instagram广告铺天盖地……在可预见的未来。WeWork永远不会产生利润 !

孙正义这局扳不回来 ,

做“二房东”不需要多少商业智慧,租上千平米写字楼(甚至整栋)。分割出“大堂”“包间”租出去!赶上经济景气,出租率、租金双双上涨  。钱就赚到手了   !代价是“二房东”要承担房东不愿承担的风险——经济不景气  ,出租率、租金双双下跌。

WeWork不过是穿着漂亮马甲的二房东,这一点科技圈、投资圈早就有人指出来了。没想到WeWork连会赚钱的二房东都当不好!孙正义迷途而不知返暴露了他不理性的一面 ,

孙正义认为WeWork是“世界上第一个实体社交网络”  ,“将改变人类工作、生活方式”。“值数千亿美元” !孙正义或许是对的 ,说不定几十年后多数工薪族在WeWolk式的环境下办公。像家一样舒服!

但前面的分析说明 ,WeWork模式在当下不Work  。即便可以低廉的价格租到物业  !装修、运营、市场成本都太高了   ,还会出现两种“特色情况”。一是地方政“筑巢引凤”!以免租金、赠款装修、入驻减免税收吸引创业公司;二是共享办公一哄而上  ,推高物业价格  。

WeWork将聚焦美、欧等表现较好的市场,淡出日本之外的大部分亚洲国家  。

不要说办公场所、办公环境,连公司的组织形态都无法预测 。正如十几年前没人预见到会出现智能手机这东西!

一将功成万骨枯,在探索未来的道路上会倒下无数“炮灰”  。可以肯定的是  !以WeWork的烧钱速度不可能撑到未来,这一单孙正义很难“扳回”。

砸钱终结竞争的战略在尖端科研领域可以成立,所谓“一步领先、步步领先”。但在新商业模式探索方面行不通!如果模式不成立,砸多少钱还是不成立;如果模式成立。则没必要急在一时  !比如共享办公跑道,先发者面临更大风险却不可能形成垄断。

孙正义的问题是情况不明决心大  ,本应派“尖兵”探路。却冒然出动主力  !WeWork模式有硬伤 ,孙正义不给纠错机会而是把错误放大100倍。


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